La Finanziaria 2006 ha introdotto importanti ed innovative disposizioni in materia di trasferimenti immobiliari. Le nuove regole si applicano a due condizioni:
1) che si tratti di operazioni fra persone fisiche che non agiscono nell'esercizio
di attività commerciali, artistiche o professionali;
2) che il trasferimento riguardi immobili ad uso abitativo e relative
pertinenze.
Sono quindi escluse dalla nuova normativa, tra l'altro, le vendite eseguite
dai costruttori, che restano soggette ad IVA secondo le vecchie regole.
Sono pure escluse, ad esempio, le vendite di uffici e negozi.
Secondo la nuova normativa le parti possono dichiarare nell’atto di compravendita il prezzo reale concordato, ma l'acquirente pagherà le imposte in base al valore catastale rivalutato dell’immobile.
Questa innovazione, fortemente voluta dai notai italiani, consente una maggiore trasparenza del mercato immobiliare, a tutto vantaggio dei cittadini.
Vediamo perché.
La normativa vigente sino al 2005 consentiva di dichiarare nell’atto, senza subire un accertamento di valore, la rendita catastale rivalutata, sebbene fosse teoricamente obbligatorio dichiarare il prezzo. In assenza di controlli da parte dello Stato, si era determinata la prassi di dichiarare come prezzo la rendita rivalutata, spesso notevolmente più bassa del prezzo effettivo.
Questa pratica, a fronte di un netto risparmio di imposte per l'acquirente, implicava gravi rischi per entrambi i contraenti: dalle sanzioni amministrative per occultamento del corrispettivo sino al possibile coinvolgimento del venditore in ipotesi di riciclaggio di denaro sporco.
Si prenda ad esempio un immobile con un prezzo di 200.000 euro e rendita catastale rivalutata di 100.000 euro.
Con la precedente normativa (a meno di false dichiarazioni) si sarebbero pagate le imposte sul prezzo, ossia su 200.000 euro.
Dal primo gennaio 2006 si può invece scegliere di dichiarare nell’atto, in tutta trasparenza e legalità, il prezzo reale dell’immobile, e cioè 200.000 euro, pur pagando le imposte sulla rendita catastale, e quindi su 100.000 euro.